2026年一建实务【法规专业】徐梦杰老师
2026年一建实务【法规专业】徐梦杰老师，04.04-第1章-1.2-建设工程物权制度（二）
1.2 建设工程物权制度
二、用益物权
1.土地承包经营权
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。
土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非
农建设。
2.建设用地使用权
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑
物及其附属设施。
【拓展】我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
设立
（一手）
①建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
②设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
③建设用地使用权自登记时设立。
④建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依
法经有关行政主管部门批准。
流转
（二手）
①流转方式包括：转让、互换、出资、赠与或者抵押。
②使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限，且地上附着物一并处分
（房地不分离）。
③当事人应当采用书面形式订立相应的合同。
建设用地使用权的使用期限届满：
住宅用地，期满自动续期（≠免费续期）；
其余用地，依照法律规定办理。
建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据规定对该土地上的房屋以及其他
不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
3.宅基地使用权
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设
施。
宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。已
经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
4.居住权
含义 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居
住的需要。
设立 ①居住权自登记时设立
②应当采用书面形式订立居住权合同；
③居住权无偿设立，但另有约定的除外。
限制规定 ①居住权不得转让、继承；
②设立居住权的住宅不得出租，另有约定的除外。
消灭 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
5.地役权
概念 （需役地人）为提高自己的不动产的效益，按照约定利用他人（供役地人）的不动产。
设立 ①当事人应当采取书面形式订立合同。
②地役权自地役权合同生效时设立。
可以登记，也可以不登记，未登记不得对抗善意第三人。
期限 由当事人约定；
但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
变动 地役权不得单独转让或抵押：
需役地的转让涉及地役权的，受让人同时享有地役权；
供役地的转让涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
【2020】下列权利中，属于用益物权的有（ ）。
A.留置权
B.宅基地使用权
C.建设用地使用权
D.占有权
E.土地承包经营权
答案：BCE
【2024】关于居住权的说法，正确的是（ ）。
A.当事人应当采用书面形式订立居住权合同
B.居住权自居住权合同生效时设立
C.居住权可以继承
D.居住权人有权出租设立居住权的住宅
答案：A
【2023】关于建设用地使用权流转的说法，正确的是（ ）。
A.建设用地使用权的流转方式不包括出资、赠与或者抵押
B.建设用地使用权流转时，当事人应当采取书面形式订立合同
C.流转后的使用期限不能由当事人约定
D.建设用地使用权流转时，附着于该土地上的构筑物不随之处分
答案：B
设立： 出让、划拨
流转： 转让、互换、出资、赠与或者抵押
【2014 改】甲从自己承包的土地上出入不便，遂与乙书面约定在乙承包的土地上开辟一条道路供甲通行，
但没有进行登记。关于该约定性质和效力的说法，正确的有（ ）。
A.甲乙双方应当采用书面形式订立地役权合同
B.该约定属于土地承包合同
C.该约定属于地役权合同
D.没有进行登记不影响该约定的合同效力
E.如果甲将其承包的土地转移给他人，受让人有权在乙承包的土地上通行
答案：ACDE
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